Inleiding

Deze paragraaf gaat in op het grondbeleid dat wij voeren. In de Nota Grondbeleid zijn kaders vastgelegd over actief en passief grondbeleid, verwerving van gronden, grondbeleid en grondexploitatie.

Beleid

• Nota Grondbeleid 2017-2021
• Algemene Gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2016

De genoemde beleidsnota's zijn te vinden op: www.zoek.overheid.nl.

Grondprijzen
Het grondprijsbeleid is één van de instrumenten van het Grondbeleid. Voor het bepalen van de marktconforme waarde bestaan een aantal methoden. De wijze van uitgifte van gronden zoals verkoop, verhuur, erfpacht of huurkoop, heeft geen invloed op de methodiek voor het vaststellen van de grondwaarde. Welke methode gekozen wordt, is mede afhankelijk van de functies die gerealiseerd zullen worden. Het streven is de opbrengsten te optimaliseren.

A. Gronden met kostprijsberekening

Overzicht van vastgestelde plannen
De resultaten in onderstaande tabel zijn gecalculeerd op basis van de vastgestelde plannen. De resultaten zijn voor aanwending van de reserve bouwgrondexploitatie. Wij lichten de huidige BIE  plannen hieronder toe op basis van de jaarrekening 2018.

Bedrijventerreinen
Handelspoort-Zuid (Terneuzen)
Het resultaat van Handelspoort-Zuid wordt in belangrijke mate bepaald door de algemene economische situatie. We zien aan de hand van informatieverzoeken en optieverleningen dat de belangstelling de afgelopen jaren is gegroeid. In  2018 en 2019 zijn percelen ook definitief verkocht.

Terneuzen Zuid (Terneuzen)
Voor de percelen op bedrijventerrein Terneuzen Zuid is veel belangstelling. In 2018 zijn twee percelen verkocht en diverse opties verleend. In 2019 is reeds één perceel verkocht. Het merendeel van de overige gronden op Terneuzen-Zuid is in optie gegeven. De in 2017 opgestarte herstructureringswerkzaamheden worden eind 2019 afgerond.
De gronden in Zuidpoort hebben wij ook in 2019 verhuurd aan de Provincie als werkterrein voor de aanleg van de verdubbeling van de Tractaatweg.

Woningbouw
Othene (Terneuzen)
De realisatie van woningbouw in Othene is in handen van AM Zeeland B.V. De planning kent zes fasen. Momenteel  en ook de komende jaren wordt invulling gegeven aan fase 4 en 5. Voor deze fasen zijn overeenkomsten gesloten tussen de gemeente en AM Zeeland. Fase 6 is in voorbereiding. Voor deze fase loopt overleg en is een onteigeningsprocedure gestart.

Wij zijn gestart met de voorbereiding van de aanleg van de aansluiting van de Laan van Othene op de N290. In 2017 startten de onderhandelingen voor grondaankopen, deze zijn nog niet afgerond. Ook werd het bestemmingsplan vastgesteld. Er loopt nog één beroepszaak bij de Raad van State, het bestemmingsplan is dan ook nog niet onherroepelijk. De realisatie staat gepland voor begin 2020. Voor de aanleg zullen wij voor afstemming zorgen met de provincie. Zij leggen een rotonde aan die de Laan van Othene verbindt met de N290. Ook realiseert de provincie een parallelweg vanaf de rotonde naar de Drieweg. In het investeringsprogramma hebben wij in 2018 voor de aanleg van de zuidelijke ontsluiting van het plan op de N61 een bedrag van € 600.000 opgenomen. De uitspraak van de Raad van State zal van invloed zijn op de grondaankoop.

Windlust (Hoek)
Er is nog één vrije kavel in de verkoop. Deze laatste kavel heeft een groter oppervlak (775 m²) en hiervoor is een verlaagde (kavel)prijs vastgesteld van € 100.000. Voor Hoek is de uitwerking van een omgevingsvisie in voorbereiding. Afhankelijk van de uitkomsten van deze visie zullen wij ons nader beraden over de bestemming van de gronden in Windlust II.

Braakmanlaan / Schoollaan / IC van der Lindestraat (Biervliet)
Uit de bouw van de brede school in Biervliet zijn drie bouwlocaties overgebleven. Dit plan betreft de locaties nabij de brede school in Biervliet. De totale kosten van dit plan willen wij dekken uit de te verkopen grond van de vrijgekomen locaties. De beide kavels aan de Braakmanlaan zijn in 2019 verkocht. Voor de locatie Schoollaan is een koopovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar. De wijziging naar een woonbestemming is hiervoor in voorbereiding. Ook voor de IC van der Lindenstraat is interesse van een initiatiefnemer voor de ontwikkeling van de gehele locatie.

Nieuwe Kerkstraat/Baljuwlaan (Sluiskil)
Dit plan betreft de locaties aan de Baljuwlaan. De planvorming bestaat uit vijf kavels voor woningbouw met een gezamenlijk oppervlak van 4.447 m². Daarnaast is er ruimte geresveerd voor een appartementencomplex (met oppervlak van 1.774 m²). Het betreft een totale oppervlakte van 6.218 m².  

B.  Strategische gronden
Onder strategische gronden zijn opgenomen de gronden waarvoor geen kostprijsberekeningen zijn vastgesteld. Deze staan op de balans onder materiële vaste activa. Hieronder vallen ook de gronden die wij hebben aangekocht voor mogelijke toekomstige uitbreiding ten behoeve van woningbouw, waarvoor nog geen concrete plannen bestaan. De waardering van deze strategische gronden is verkrijgingsprijs of duurzaam lagere (markt)waarde. Hiervoor geldt een overgangsregeling van vier jaar. Uiterlijk 31 december 2019 moet een toets plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de geldende bestemming. Indien hierbij een duurzame waardevermindering wordt vastgesteld, zal dit uiterlijk 31 december 2019 tot een afwaardering van deze gronden moeten leiden.

Gedurende deze periode tot 31 december 2019 brengen wij de gevolgen van de wijzigingen in de voorschriften in beeld en brengen waar nodig aanpassingen aan. De gemeenteraad wordt hierover  geïnformeerd. Zo nodig leggen wij zaken ter besluitvorming voor aan de gemeenteraad.
In onderstaand overzicht staan de in voorbereiding zijnde plannen door gemeente of projectontwikkelaars waarvoor geen kostprijsberekeningen zijn vastgesteld.

Strategische gronden

Masterplan Axelsedam (Terneuzen)
Dit plan blijft nog onverminderd van kracht totdat alle gebieden zijn getransformeerd volgens de uitgangspunten van dit beleidsdocument. Het plandeel 'Schependijk–schiereiland' wordt betrokken bij de ontwikkelingen van de nieuwe sluis en valt daarmee buiten het masterplan. Voor het gebied (de rand) Kennedylaan Oost is uitbreiding voorzien van opslag en winkelruimte van de daar aanwezige winkels. Binnen dit gebied zijn dit jaar woningen gerealiseerd. Dit alles past binnen de visie van het Masterplan. Nieuw is het project 'herinrichting Axelsedam'. De projecten die in het Masterplan zijn benoemd worden hierna kort toegelicht.

Kop van de Noordstraat
Aan de Kop van de Noordstraat zijn momenteel twee projecten in ontwikkeling. Het betreft het plan ‘De Kampanje’. Dit plan voorziet in de bouw van 26 appartementen in combinatie met horeca en een ruimte voor herhuisvesting van de bibliotheek. Tevens is hierin de herhuisvesting van de bibliotheek gepland. Volgens de huidige planning is de start van de bouw van dit complex eind 2019 voorzien.

Het plan ‘Kop van de Noordstraat' voorziet in de invulling van het gebied aan de noordzijde van de Vlooswijkstraat. Hier is de bouw van 40 appartementen gepland in combinatie met een commerciële ruimte. Met de ontwikkelaars van beide plannen is inmiddels een koop- en realisatieovereenkomst gesloten. Men is nu bezig met de verdere voorbereiding van de bouw en de verdere (planologische) procedures. De reserve 'herinrichting Kop Noordstraat' blijft gereserveerd voor nog te maken kosten.

Beurtvaartkade
De eigendom van gronden is in handen van de gemeente en voor een gedeelte ook bij het havenbedrijf. In samenwerking met het havenbedrijf zijn wij overeengekomen om de gronden te verkopen aan de ontwikkelcombinatie Sprangers/Cordeel voor de bouw van een woontoren annex hotel. Om dit mogelijk te maken, moet het bestemmingsplan wijzigen. Dit is voorzien in 2019. Eind dat jaar kan de bouw mogelijk al starten. Als dat het geval is, gaat de gemeente bouwrijpe grond leveren volgens een ABC-contract en zijn er inkomsten en uitgaven. Per saldo wordt er een positief resultaat geboekt.

Herinrichting Axelsedam
De herinrichting van de Axelsedam voorziet in het verbinden van de verschillende winkelgebieden. Dit betreft de bestaande winkelgebieden aan de Kennedylaan (oost en west) en de Noordstraat. De projecten in ontwikkeling (Beurtvaartkade en Kop Noordstraat) worden hierin uiteraard ook betrokken. Met de herinrichting wordt ernaar gestreefd de openbare ruimte tussen de winkelgebieden meer kwaliteit en ambitie te geven. De verwachting is dat nog dit jaar met de nieuwe inrichting zal worden begonnen.

Voormalige locatie C 1000 in (Axel)
Met de aankoop van dit terrein ontstond de mogelijkheid om die hoek van het centrum van Axel te verbeteren. De verwervingskosten zijn geactiveerd. Met de eigenaar van het naastgelegen terrein is een koopovereenkomst aangegaan. De levering van de gronden is voorzien in de eerste helft van 2020. Het terrein zal door de koper deels worden ingericht als park en deels voor parkeerruimte.

Emmabaan (Koewacht)
De grond aan de Emmabaan is verkocht. Op dit moment loopt er nog een planologische procedure. Er wordt gewerkt aan de planvorming voor de ontwikkeling van 68 woningen. De levering zal gefaseerd plaatsvinden. De verwachting is dat de eerste fase begin 2020 wordt ontwikkeld. In verband met de aanbevelingen van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn de gronden gewaardeerd op agrarische waarde.

Windlust II (Hoek)
Zoals eerder opgemerkt wordt in Hoek gewerkt aan het vaststellen van een omgevingsvisie. Afhankelijk van de uitkomsten van deze visie zullen wij een nadere bestemming geven aan de gronden in Windlust II.

Torenberg II (Zaamslag)
In verband met de aanbevelingen van de commissie BBV zijn de gronden gewaardeerd op agrarische waarde.  Deze gronden zijn oorspronkelijk aangekocht voor realisering uitbreiding woonbebouwing Zaamslag. We verwachten dat deze gronden niet ontwikkeld worden.

Vissersverkorting (Westdorpe)
Eind 2017 zijn de gronden overgeheveld van bouwgrond in exploitatie naar strategische gronden tegen agrarische waarde vanwege gebrek aan belangstelling voor deze kavels.
Momenteel is er belangstelling van een initiatiefnemer voor de gehele kavel. Een planvoorstel is in uitwerking. Wij zijn in afwachting van dit voorstel.

De risico’s bij ontwikkeling door marktpartijen worden zoveel als mogelijk afgedekt in af te sluiten overeenkomsten. De risico’s bij de ontwikkelingen in de kern Terneuzen zijn groter dan bij andere ontwikkelingen door onder meer de hoge verwervingskosten en de milieuproblematiek die veelal voorkomt in oude stadskernen.